在各种有利条件下，投资中国的资本边际收益率通常高于发达国家，全球生产性资本不断流入中国。

同时，要通过法制社会的建立来大力扭转真假难分、价格扭曲和消费安全感很低的社会环境，切实保护好具有消费能力群体的消费愿望和由此带来的幸福感受。二是加快公平有序的社会福利和保障制度的改革，处理好由此产生的工作动力与工作压力之间的平衡关系。

同时，我们也要把改革开放之手延伸到我们自己产业链的上游，尽管这场欧美的金融危机没有严重侵蚀到国企和央企集中的资源型行业和金融、教育等要素市场，其中有些企业反而靠过保护和垄断的优势，形成了巨大的资产、进入到了世界500强企业行列之中，但是，这些企业和入世10年来率先开放的下游制造业，尤其是在其中顶风破浪还坚持到现在的民营企业和国际跨国公司相比，无论是开放环境下独立的市场竞争力方面，还是创新动力方面，都有明显的差距。否则，自主创新就无法真正落到实处。虽然，中国经济全面步入创新型社会还有一段漫长的艰苦历程要走，操之过急，效果可能会适得其反，但是，这不等于我们现在就可以松懈完善这种高质量的稳态增长所需付出的前期努力。为此，我们建议今后中长期的改革方向应该坚定不移地做好以下几件事情：一是要大大增加教育投入的比例，与此同时强化大学产学研结合的各项制度设计，另一方面，还要为产业结构整体升级需要我们通过普及义务教育来提高国民素质。但是，对于超过人均收入1万美金的沿海城市而言，继续依靠以往的四大红利(人口红利、出口红利、政府红利、资源红利)来谋求可持续增长的动力就显得越来越困难了。

我们注意到欧美发达国家非常注重在参与世界游戏规则的制定中来最大化自己国家的利益。如果资源都集中在国有经济部门，也会削弱他们奋发向上的动力，更严重的问题是国进民退，会颠覆改革开放30年各中国经济和劳动力就业市场所带来翻天覆地的变化。就像建造一座城市需要从时间维度、空间维度、要素变量和人文、地理、气候、资源、交通、人口等等广泛的角度，用动态的、系统的、宽领域大纵深的视角和方法考虑问题一样。

时而是粉饰繁荣的贴金膜用来武装城市形象。然后很长时间内这个事物就是你视野内的海市蜃楼，为了自圆其说，不得不再造一个有形的东西来强化那个臆断的东西。如此庞大的产业集群没有完整而合乎时代的理论体系对规模广泛的房地产开发实践进行有效指导，一定会将房地产产业大军变异成一个野蛮的经济怪物，自由生长。这是理论工作者的使命更是房地产从业人员的责任。

站在规划一个产业的时候我们必须从更高的视角去观察和研究。在应用到实践中强调以理念一致、功能协调、结构统一、资源共享、部件标准化等系统论的方法，从全局视角出发，对项目的各个层次、要素进行统筹考虑。

所以在中国经济社会发展不具备高度的市场经济时，房地产产业必然还是计划经济影子下的一个棋子。房价基本在十年内增长了2--6倍，社会积怨越来越重，政府的调控措施业已达到严苛的地步。就像没有梁柱是建不起大楼的。所以经济学意义上的房地产市场在目前而言还是一个伪概念。

这是我们付出惨痛教训的基本规律和路径。它不是市场经济概念下的房地产市场，因为我们还没有搞清楚什么是房地产产业的基本内涵，即我们没有房地产的顶层设计理论框架。不成熟的市场需要系统的培养，不可拔苗助长。理性建设房地产的公共政策制度，形成系统的顶层设计才是正道。

在现实中房地产归属的行业还是建设行业，这源于传统的计划经济管理渠道传承下来的。政策的刚性给房地产市场带来了严重的制度性破坏。

波动、折腾成了房地产行业的常态。所以政府面对房地产行业的调控时往往是通过行政方法干预开发建设，面对金融、市场、宏观经济等在房地产领域的影响力和控制力时，政府这个有形的手的作用和能力就被市场规律无形之手大打折扣。

我们往往把房地产市场理解成具体的有形市场，却不太关注严重缺项的虚拟的无形市场。这些问题不仅是房地产顶层设计要回答的问题，而且应该是影响其发展轨迹的路线图。我们必须尽快高屋建瓴，从理论和制度层面确立主导房地产的社会经济发展。房地产是社会经济纵横交错的产物，它不是一个简单的产业，亦不具备一般行业的特性。房地产产业概念必须包含房地产市场的要素，才能形成一个系统的产业概念和学术体系。经济改革进入深水区，自觉的经济意识快速丧失作用房地产的蓬勃发展已经把一个相对简单的建筑行业问题演化成了社会经济的综合性问题了。

我们房子盖下满世界，房地产理论和制度建设却严重滞后，甚至是处在低级阶段。也就是实现控制房地产价格的相对稳定。

在整个行业的高速发展过程中，仍然是看重了建筑在房地产开发过程中的形象上的权重，看轻了市场销售和金融对房地产行业质的影响力，而这部分要素的权重随着经济的发展愈来愈重，而且相对于实体的建设而言，这些被忽略了的要素更具有系数调整的作用。政策的跟随和调整就不能自觉的适应房地产产业的快速发展了，必须从根本的制度建设上进行布局，进行制度设计和制度自我修复的功能设计。

它必须在理论的指导和制度的约束才能健康发展。房地产的经济基础和上层建筑同样体现着缺乏系统规划而带来的残垣断壁。

何况房地产被社会披上了经济怪物的外衣，成为消化人们仇富心理最好的替罪羊。是强调整体理念的一种哲学性质的工具。房地产概念是房和地的综合产物，是社会、产业、技术、制度、金融、教育、民族宗教等等意识形态和上层建筑共同作用下的衍射物。危及市场经济的主体和基本规律。

目前我们执行的调控政策，尤其是限购政策就是一个典型的非市场化操作的案例。但从宏观的视角看其中的根本错误在于房地产行业缺乏制度体系、缺乏理论框架，也就是缺乏房地产理论的顶层设计。

这是严重的非市场化经济行为。毕竟倾覆之下岂有完卵。

我们试图从根本上找到房地产的理论基础，以点亮现实。而房地产市场问题在房地产发展过程中具有龙头作用的、影响力占据主导的重要要素，但发展缓慢，甚至严重扭曲。

房地产业已是悬崖百丈冰，厘清出路迫在眉睫房地产市场到目前为止还不是严格意义上的市场。人类有一个怪病，对不能理解的、不能控制的事物都会妖魔化它，再给它找个外衣披上。中国改革开放30年来，房地产产业基于一条扭曲的，不完整，不成体系，但总还是存在一个产业链条。过去我们没有解决好这个问题，导致这几年房地产的疯狂发展和政府对房地产的频繁调控。

没有清晰的理论或理念必然给宏观的房地产政策带来迷茫和错乱，让微观的房地产开发变成问题行业广受诟病。不从制度解决问题必然会受到经济规律的制裁和羁绊。

理不清这个问题就等于房地产产业的健康发展和市场化操作无从谈起。从某种意义上讲，这就是导致房地产发展过程原发性混乱的鼻祖。

在讨论这个问题的时候，我们要清晰理解社会主义初级阶段市场经济的地位、高度、核心思想的发展水平等等因素对房地产的影响和定义。房地产的问题远不是靠自身的机制可以解决的，社会经济制度和规划给出了限制，改革的呼唤必然风声鹤起，房地产承受之重难以持续。